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Notre méthode

Comment le rendement est calculé, sur quelles données, et ce que le chiffre ne dit pas.

Dernière mise à jour : 31 octobre 2026

Le principe

Une annonce de vente ne dit jamais combien le bien rapporterait s'il était loué. C'est ce chiffre que nous calculons, pour chaque bien, à partir des loyers réellement pratiqués autour de lui.

Tout le calcul est détaillé sur chaque fiche, poste par poste, et chaque hypothèse y est modifiable. Ce parti pris a une raison simple : un rendement invérifiable ne se distingue pas d'un rendement inventé.

1. Le loyer, estimé sur le marché local

C'est l'entrée la plus déterminante du calcul, et la seule qui ne figure pas dans l'annonce. Nous l'estimons dans cet ordre :

Des locations comparables, en priorité

Nous prenons les annonces de location réellement en ligne dans la même commune, du même type de bien (appartement ou maison), d'une surface comprise entre 80 % et 120 % de celle du bien. Sur cet échantillon, nous retenons la médiane du prix au mètre carré — pas la moyenne, qu'un seul bien atypique suffirait à déformer.

Il faut au moins trois comparables pour que cette voie soit retenue. Au-delà de huit, l'estimation est annoncée comme fiable. La fiche indique toujours combien de comparables ont servi : c'est ce qui vous permet de juger du chiffre.

À défaut, la carte des loyers de l'ANIL

Sans échantillon suffisant, nous nous appuyons sur la carte des loyers publiée par l'ANIL et le ministère du Logement, commune par commune. Elle distingue les maisons, les appartements de 1 ou 2 pièces et ceux de 3 pièces et plus : nous prenons l'indicateur qui correspond au bien.

Chaque indicateur vaut pour un logement d'une surface précise (37 m² pour un 1-2 pièces, 72 m² pour un 3 pièces et plus, 92 m² pour une maison). Or le loyer au m² d'un petit logement est bien plus élevé que celui d'un grand. Nous ajustons donc le loyer à la surface réelle du bien, selon la relation que les données de l'ANIL elles-mêmes font apparaître : le loyer croît comme la surface à la puissance 0,49. Un studio de 16 m² n'est ainsi pas estimé au loyer au m² d'un 3 pièces.

La fiche le signale explicitement : l'estimation est alors indicative. Au-delà de 300 m², hors des données de l'ANIL, nous n'estimons rien.

Et sinon, rien

Sans surface connue, ou sans aucune référence de loyer pour la commune, aucun rendement n'est affiché. Une rentabilité absente est frustrante ; une rentabilité inventée serait disqualifiante.

2. Le coût réel de l'opération

Le rendement ne se calcule pas sur le prix affiché, mais sur ce que l'opération coûte vraiment : prix du bien, frais d'acquisition, frais bancaires et travaux éventuels.

Les frais de notaire, au barème réel

Beaucoup d'outils appliquent un forfait de 7 ou 8 %. Nous appliquons le barème réglementaire poste par poste, parce que le taux réel dépend fortement du prix — près de 12 % sur un bien à 30 000 €, environ 7,2 % à 600 000 € :

  • droit départemental d'enregistrement : 4,50 % du prix,
  • taxe communale additionnelle : 1,20 %,
  • frais d'assiette et de recouvrement : 2,37 % du droit départemental,
  • contribution de sécurité immobilière : 0,10 %,
  • frais de formalités, copies et débours : environ 1 200 € forfaitaires,
  • émoluments du notaire, dégressifs par tranche (3,870 % jusqu'à 6 500 €, puis 1,596 %, 1,064 % et 0,799 % au-delà de 60 000 €), majorés de la TVA à 20 %.

Ce sont les 1 200 € forfaitaires et la dégressivité des émoluments qui expliquent qu'un petit bien supporte proportionnellement des frais bien plus lourds. Le barème retenu est celui d'un logement ancien, ce que sont les biens que nous indexons.

Les autres postes

  • frais de dossier bancaire : 1 500 € par défaut,
  • travaux : 0 € par défaut, puisque nous n'avons aucun moyen de les estimer depuis une annonce. C'est à vous de les renseigner.

La base des rendements

Les frais de dossier bancaire sont financés par le crédit, mais ils ne financent pas le bien : les intégrer à la base du rendement le dégraderait artificiellement. Nos rendements se calculent donc sur le coût total moins ces frais, tandis que le montant emprunté, lui, les comprend.

3. Les charges déduites du loyer

Le rendement net déduit du loyer les charges qui restent à la charge du propriétaire. Chaque poste est affiché séparément, et tout poste estimé est signalé comme tel et reste modifiable.

  • Taxe foncière : jamais publiée par les annonces. Nous la cherchons d'abord dans le texte de l'annonce ; à défaut, nous retenons l'équivalent d'un mois de loyer, une approximation usuelle. La mettre à zéro aurait gonflé tous les rendements.
  • Assurance propriétaire non occupant : 160 € par an.
  • Charges de copropriété : le montant publié par l'annonce quand il existe, ce qui n'arrive qu'environ une fois sur cinq. Sinon, une estimation à 20 € du mètre carré et par an.
  • Frais de gestion locative : 0 % par défaut, la gestion en direct restant majoritaire. À renseigner si vous passez par une agence, autour de 6 à 9 % du loyer encaissé.
  • Dépenses d'énergie : lorsque le diagnostic les mentionne, nous les affichons, mais nous ne les déduisons pas — elles incombent au locataire dans la très grande majorité des locations. Une case permet de les inclure pour une location proposée charges comprises.

4. Le financement et le cash-flow

Par défaut, le calcul suppose un financement à 100 % sur 20 ans, au taux moyen que nous suivons pour cette durée. La durée (10, 15, 20 ou 25 ans) et le taux sont modifiables : c'est votre dossier bancaire, pas le nôtre.

  • la mensualité est celle d'un crédit amortissable classique,
  • l'assurance emprunteur y est incluse, à 0,36 % par an du capital,
  • l'apport personnel est de 0 € par défaut, et se renseigne,
  • le cash-flow mensuel est ce qui reste du loyer une fois les charges et la mensualité payées, avant impôt.

La vacance locative est à 0 % par défaut, ce qui suppose un bien loué toute l'année. Le champ existe sur chaque fiche : le renseigner réduit le loyer encaissé, et donc le rendement brut autant que le net — un loyer jamais perçu n'est pas un revenu.

5. Ce que le calcul ne dit pas

Aussi important que le reste. Nos rendements n'intègrent pas :

  • la fiscalité — le régime choisi (micro-foncier, réel, location meublée, société) change tout, et dépend de votre situation personnelle,
  • la revalorisation du bien et la plus-value éventuelle à la revente,
  • les travaux, tant que vous ne les avez pas renseignés,
  • les impayés de loyer, et le coût d'une assurance qui les couvrirait,
  • l'état réel du bien, la santé de la copropriété, le quartier, la tension locative fine : ce qu'une visite et les comptes de copropriété révèlent, et qu'aucun calcul ne remplace.

Un rendement affiché est un point de départ pour trier des centaines d'annonces, pas une conclusion. Nos conditions générales le rappellent : ce n'est pas un conseil en investissement.

6. Quand un bien est mis en avant

Trois seuils, hérités du tableur qui a servi à de vrais investissements, décident si un bien est signalé comme rentable : rendement brut supérieur à 10 %, rendement net supérieur à 8 %, et cash-flow mensuel supérieur à 100 €. Les trois à la fois, pas un seul.

Un rendement aberrant n'est jamais affiché : au-delà d'un certain seuil, il trahit une donnée fausse dans l'annonce, pas une bonne affaire. Mieux vaut alors ne rien montrer.

7. Fraîcheur des données

Les annonces sont rafraîchies par zone, d'autant plus souvent qu'une commune est consultée. Les biens retirés de leur source sont balayés chaque jour, et les rendements recalculés toutes les heures pour suivre les baisses de prix. Chaque fiche renvoie vers l'annonce d'origine : c'est elle qui fait foi sur le prix et la disponibilité.

Une erreur dans un calcul ?

Signalez-la par le formulaire de contact. Un rendement faux est le seul type de bogue qui compromette directement la raison d'être de ce site : ces signalements passent avant le reste.